江西省城市更新条例
（草案公开征求意见稿）
目 录
第一章 总 则
第二章 城市更新规划
第三章 城市更新主体
第四章 城市更新实施
第五章 城市更新保障
第六章 附 则
第一章 总 则
第一条【立法目的】为了规范和推进城市更新活动，优化城市空间结构，完善城市功能，提升城市品质，建设宜居、韧性、智慧城市，促进经济社会高质量发展，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条【适用范围】本省行政区域内开展城市更新活动，适用本条例。
本条例所称城市更新，是指在设区的市、县（市、区）建成区内开展的持续改善城市空间形态、功能和品质的活动，包括改造城镇老旧小区、街区、厂区和城中村，更新改造城市基础设施，完善城市功能，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化等活动。
第三条【基本原则】本省城市更新工作坚持以人民为中心，遵循体检先行、规划引领，民生优先、先急后缓，因地制宜、分步实施，政府统筹、市场运作，多元参与、共建共享的原则，建立可持续的城市更新模式。
第四条【政府职责】县级以上人民政府应当加强对城市更新工作的领导，将城市更新工作纳入国民经济和社会发展规划，建立城市更新工作协调推进机制，统筹城市更新相关工作，研究决定城市更新相关重大事项，并将所需工作经费纳入本级财政预算。
设区的市、县（市、区）人民政府是城市更新工作的责任主体，负责推进本行政区域城市更新工作。
乡镇人民政府、街道办事处按照职责做好城市更新相关工作。
第五条【部门职责】县级以上人民政府住房和城乡建设部门履行城市更新工作主管部门职责，研究制定城市更新政策、标准和规范等，组织开展城市体检，完善城市更新规划实施体系，统筹推进城市更新项目。
县级以上人民政府发展改革部门负责城市更新项目立项审批等工作，依法将符合条件的城市更新项目纳入本级重点建设项目库，创新多元化投资融资支持城市更新模式，会同住房和城乡建设等相关部门争取各类资金。
县级以上人民政府财政部门负责合理安排城市更新项目资金，统筹用好本级相关资金，争取上级资金，落实涉及城市更新税费优惠政策，做好政府财政承受能力评估，合理安排城市更新项目资金。
县级以上人民政府自然资源部门负责开展年度国土变更调查、城市国土空间监测和规划实施体检评估，为城市更新活动提供国土空间底图、底数，将城市更新专项规划纳入国土空间规划国土空间规划基础信息平台，加强国土空间规划实施和用途管制监督管理。
县级以上人民政府教育、工业和信息化、民政、生态环境、交通运输、水利、商务、文化和旅游、卫生健康、应急管理、国有资产管理、体育、国防动员、机关事务管理、地方金融管理等部门和消防救援、通信管理、铁路、电力等相关单位，按照职责推进城市更新相关工作。
第六条【多主体参与机制】本省城市更新活动应当按照公开、公平、公正的要求，完善物业权利人、利害关系人依法参与城市更新规划编制、政策制定、民主决策等方面的制度，建立健全城市更新协商共治机制，发挥物业权利人自治组织作用，保障公众在城市更新项目中的知情权、参与权和监督权。
鼓励社会资本参与城市更新活动和投资、建设、运营城市更新项目；本省畅通市场主体参与城市更新活动的渠道，依法保障其合法权益。
城市更新活动相关主体按照约定合理共担改造成本，共享改造收益。
第七条【信息技术】本省城市更新活动应当充分利用数字化、网络化、智能化技术，推动城市更新规划、建设、治理、运营等全链条数据共享，实现城市体检和城市更新全过程一体化信息管理。
第八条【智力支持】县级以上人民政府应当建立城市更新专家委员会制度，为城市更新有关活动提供技术支持和智力支撑。
设区的市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门根据需要，可以建立项目责任规划师、责任建筑师或者责任工程师参与城市更新制度，作为独立第三方人员参与城市更新项目意见协商和公众意见征集，协助监督项目实施等。
第九条【表彰奖励】对在城市更新工作中成绩显著的单位或者个人，按照国家和省有关规定给予表彰或者奖励。
第二章 城市更新规划
第十条【城市更新规划实施体系】本省建立城市更新规划实施体系，引领城市更新实施。城市更新规划实施体系包括城市更新专项规划、片区策划方案、年度计划、项目实施方案。
第十一条【城市更新专项规划】市、县人民政府住房和城乡建设部门应当会同发展改革、自然资源等部门，根据国民经济和社会发展规划，组织编制城市更新专项规划，报本级人民政府批准后实施，并报上一级人民政府住房和城乡建设部门备案。
经批准的城市更新专项规划作为审批核准城市更新项目和投资概算的重要依据。
城市更新专项规划应当落实国土空间总体规划的强制性内容和约束性指标，明确总体目标、重点区域任务、实施安排等内容。
第十二条【城市更新片区策划方案】设区的市人民政府住房和城乡建设部门应当会同发展改革、自然资源等部门根据城市更新专项规划组织编制城市更新片区策划方案，报本级人民政府批准后实施。县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门会同发展改革、自然资源等部门根据需要，可以组织编制城市更新片区策划方案，报本级人民政府批准后实施。
经批准的城市更新片区策划方案作为控制性详细规划优化调整的重要依据。
城市更新片区策划方案应当明确更新目标、主要项目、实施计划、效益分析等内容。
第十三条【城市更新年度计划】设区的市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门应当根据城市更新专项规划和片区策划方案，组织编制城市更新年度计划，报本级人民政府批准后实施。
城市更新年度计划应当明确具体项目、实施主体、时序安排、保障措施等。
第十四条【城市更新项目实施方案】城市更新项目实施主体应当根据城市更新专项规划和片区策划方案，编制项目实施方案，报市、县人民政府住房和城乡建设部门组织有关部门联合审查，出具审查意见。
项目实施方案审查意见作为城市更新项目实施监督管理的依据。城市更新项目实施主体依据项目实施方案审查意见向市、县人民政府有关主管部门申请办理投资、土地、规划、建设等行政许可或者备案，依法并联审批。
城市更新项目实施方案应当明确项目功能定位、规模体量、更新方式、更新内容、设计方案、建设计划、成本测算、资金筹措、运营模式等内容。
第十五条【城市体检】编制城市更新专项规划、片区策划方案前应当开展城市体检。
省人民政府住房和城乡建设部门应当制定城市体检工作细则，规范城市体检工作组织模式与流程。设区的市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门应当按照城市体检工作细则组织开展城市体检。
第十六条【城市设计】编制城市更新专项规划、片区策划方案、项目实施方案应当运用城市设计方法明确对建筑、小区、社区、街区、城市等不同尺度的更新设计要求，规范和引导城市更新项目实施。
第十七条【报批要求】城市更新专项规划、片区策划方案报送审批前，组织编制机关应当依法将其组织编制的城市更新专项规划、片区策划方案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。
组织编制机关应当收集、整理、研究专家和公众意见，并在报送本级人民政府审批的材料中，附具意见采纳情况及理由。
第三章 城市更新主体
第十八条【实施主体确定】城市更新项目应当按照下列规定确定实施主体：
（一）城市历史文化保护传承、城市生态系统修复、城市基础设施更新改造以及其他政府投资的城市更新项目，由设区的市、县（市、区）人民政府依法确定实施主体。
（二）政府与社会资本合作投资的城市更新项目，共同协商确定实施主体。
（三）非政府投资的城市更新项目，可以由物业权利人作为实施主体进行更新，或者委托市场主体进行更新，也可以与市场主体合作共同作为实施主体进行更新。多个物业权利人无法协商一致，涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定实施主体。
（四）涉及法律法规规定的公共利益、公共安全等情形的城市更新项目，物业权利人无法达成一致意见确定实施主体的，可以由设区的市、县（市、区）人民政府依法确定实施主体。
物业权利人自主实施小微城市更新项目的，依法办理相关手续。
第十九条【实施单元统筹主体】设区的市、县（市、区）人民政府可以根据城市更新专项规划和片区策划方案，将多个城市更新项目划定为一个城市更新实施单元，确定与实施单元范围相适应的主体作为实施单元统筹主体。
城市更新实施单元统筹主体的具体管理办法由省人民政府住房和城乡建设部门制定。
第二十条【实施主体责任】城市更新实施主体负责编制、报送项目实施方案，依法办理立项、土地、规划、建设等报批手续，通过协议搬迁、租赁、购买、置换等多种方式归集产权，组织项目实施。
第二十一条【物业权利人权利义务】物业权利人在城市更新中依法享有知情权、监督权、建议权、经营权和收益权；履行配合有关部门组织的城市体检和意愿征集等工作，执行物业权利人依法作出的共同决定和依法审查通过的城市更新项目实施方案，以及相应的出资、搬迁、房屋安全管理等义务。
第四章 城市更新实施
第二十二条【项目实施程序优化】县级以上人民政府有关部门应当根据城市更新需要，优化行政许可或者备案事项的办理程序和规则，建立并联办理、容缺受理、快速审批等工作机制，提高审批效率，保障城市更新实施。
市、县人民政府自然资源部门、住房和城乡建设部门应当在不影响周边利害关系人合法权益、不改变建筑主体结构、不破坏景观环境、保证公共安全和公共利益的前提下，结合实际分别制定规划、建设许可的豁免清单或者告知承诺清单，并完善监督管理机制。
对于工作体量大、项目周期长或者涉及主体多的城市更新项目，可以打包立项、分项实施。
第二十三条【规划建设标准适用和调整】对城市更新项目无法达到建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照时间、绿地率、机动车停车位等现行标准和规范的，可以在保障公共安全的前提下，按照改造后不低于现状的标准进行审批。
城市更新应当确保消防安全，符合法律法规和有关消防技术标准要求。确实无法执行现行消防技术标准的，按照尊重历史、因地制宜的原则，应当不低于原建造时的标准，并采用消防性能化方法进行设计；符合开展特殊消防设计情形的，应当按照有关规定开展特殊消防设计专家评审。
第二十四条【改造城镇老旧房屋】实施城镇老旧房屋改造，应当加强老旧房屋定期维护、安全管理、改建扩建和拆除管理，落实物业权利人房屋安全主体责任；优先消除危险和安全隐患，提升抗震、消防性能，通过修缮加固、节能与绿色化改造、适老适幼化改造等，改善建筑功能。
第二十五条【改造城镇老旧小区】实施城镇老旧小区更新，应当重点改造燃气、供排水、供电等老化管线管道，开展节能综合改造，完善小区及周边养老托育服务、绿化、照明、停车充电、体育健身、无障碍环境等设施，健全物业管理和物业服务费调整长效机制，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强设施共建共享。
第二十六条【改造城镇老旧街区】实施城镇老旧街区更新，应当主要采取织补式改造，促进商业服务业和消费层级的多样化发展，推进服务扩容、业态升级与功能复合，提升消费空间品质。
第二十七条【改造城镇老旧厂区】实施城镇老旧厂区更新，应当发展与片区功能定位相适应的产业业态，补充公共服务设施，补齐城市功能短板，满足产业发展需求。
第二十八条【城中村改造】实施城中村改造更新，应当采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，按照国家有关规定推进。城中村改造应当做好征求村民意见、产业先行搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护等工作，并依法实施征收。优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造。
第二十九条【城市基础设施改造】实施城市基础设施更新改造，应当优先完善城市生命线安全工程，加快雨水、污水和垃圾处理设施建设改造、地下管网管廊建设改造，对市政管网进行数字化、绿色化和智能化改造，完善城乡物流配送体系和城市道路网络，建设韧性城市。
第三十条【完善城市功能】实施城市功能完善，应当优化城市功能布局，促进产城融合、职住平衡，健全城市、街区、社区公共服务体系，改造城市公共建筑、公共服务设施、绿地广场等，完善群众健身设施和活动场地，建设老年友好、儿童友好、无障碍城市。
第三十一条【修复城市生态系统】实施城市生态系统修复，应当统筹绿色空间、滨水空间、小微空间、慢行系统和边角地、插花地、夹心地等，保护和修复绿地、水域、湿地等公共生态空间；加强城市水、大气、固体废弃物、噪声、光污染防治，发展绿色低碳建筑、社区和城区，建设绿色低碳城市。
第三十二条【保护传承城市历史文化】实施历史文化遗产保护传承，应当按照相关法律、法规以及已批准的保护规划等，在城市更新中系统保护、利用、传承好历史文化遗产，采用微改造方式，增加历史文化名城、名镇、名村（传统村落）、街区和历史地段的公共开放空间，补足配套基础设施和公共服务设施短板。活化利用历史建筑、工业遗产，在保持原有外观风貌、典型构件的基础上，通过加建、改建和添加设施等方式适应现代生产生活需要。
第五章 城市更新保障
第三十三条【国有建设用地配置】城市更新项目可以依法采取出让、租赁、先租后让等有偿使用方式或者划拨方式配置国有建设用地。
采取出让方式配置国有建设用地的，应当依法采取公开招标、拍卖、挂牌等方式；不具备条件无法采取招标、拍卖、挂牌方式的，可以按照国家规定采用协议方式办理用地手续。
采取租赁方式配置国有建设用地的，土地使用年期最长不得超过二十年。国有建设用地使用权剩余年期不足，确需延长的，可以依法适当延长使用年限，但是不得超过该用途土地出让法定最高年限。
采取先租后让方式配置国有建设用地的，租让年期之和不得超过该用途土地出让法定最高年限。
采取租赁、先租后让方式配置国有建设用地的，租赁期满后可以续租。完成城市更新项目，符合条件的，可以依法转为国有建设用地使用权出让。
鼓励依法创新土地供应政策，推动市场主体参与城市更新活动。
第三十四条【土地使用价款】配置国有建设用地涉及缴纳或者补缴土地价款的，应当考虑土地取得成本、公共要素贡献等因素，综合确定土地价款。采取租赁、先租后让方式，土地租金按年支付的，租金应当按照市场租金水平定期评估后调整，评估调整时间间隔不得超过五年。
第三十五条【土地复合利用】支持城市更新项目土地混合利用和地上、地下空间复合利用，鼓励采取分层开发的方式，利用地上、地下空间补充建设城市市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施和便民商业设施等，提升城市功能与品质。
在不影响相邻功能前提下，支持老旧小区、城中村更新改造中将居住、研发、办公、商业和公共服务等功能复合设置，建设宜居宜业生活社区。
支持老旧街区和厂区更新改造中配置一定比例的其他关联产业和功能配套设施，促进产业转型升级和产业型社区建设。
第三十六条【建筑用途转换】既有建筑在符合规划和安全的前提下，经依法批准可以转换用途。
省人民政府自然资源部门应当会同住房城乡建设部门制定建筑用途转换、土地用途兼容的具体规则，明确用途转换和兼容使用的比例等政策要求和技术标准。
第三十七条【容积率核定优化】实施城市更新过程中，为了满足安全、环境保护、无障碍标准等要求，对增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及室外开敞性公共空间的，其新增建筑量可以不受原规划容积率指标的制约。
实施城市更新过程中，为了保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、交通设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及老旧住宅成套化改造等项目，在满足相关规范要求，对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可以不受原规划容积率指标的制约。
第三十八条【产权登记】城市更新项目应当权属合法、界址清晰、面积准确，实施更新后依法办理不动产登记。兼容多种功能的土地和建筑物，对于可以分割的按照不同宗地范围、不同建筑区域或者楼层办理分割审批手续，分区分层设权后，办理不动产登记；立体开发的土地，可以按照地表、地上、地下分层或者按照建筑功能分区办理分割审批、分别设权后，办理不动产登记。
第三十九条【相关手续完善】城市更新范围内已取得土地和规划审批手续的建筑物，可以纳入项目实施方案研究后一并依法办理相关手续。无审批手续、审批手续不全或者现状与原审批不符的建筑物，县（市、区）人民政府应当组织有关部门进行调查、认定，涉及违反法律规定的，应当依法处理；不涉及违反法律规定的，经公示后可以纳入实施方案研究后一并办理相关手续。
第四十条【健全城市更新多元投融资机制】县级以上人民政府应当健全城市更新多元投资融资机制，创新市场化投资融资模式，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下提供信贷支持，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道。
按照国家规定探索利用住房公积金、建筑物及其附属设施的维修资金等支持城市更新项目。
第四十一条【资金保障】县级以上人民政府应当统筹利用城市更新相关财政资金，对涉及公共利益、公共安全的城市更新项目予以资金支持，引导社会资本积极参与。
省人民政府应当发挥现有政府投资基金作用支持城市更新。设区的市、县（市、区）人民政府应当通过现有相关政府投资基金、发行地方政府债券等方式，筹集城市更新项目资金。
第四十二条【金融支持】鼓励金融机构开展适应城市更新的金融产品和服务创新，鼓励开发性、政策性金融机构、信托保险机构加大对城市更新项目支持力度，并在贷款期限、利率等方面给予支持。
第四十三条【社会资本】支持房地产、建筑施工、勘察设计、物业等企业和其他社会资本参与城市更新项目，鼓励有条件的国有企业、上市公司发行企业债券筹集改造资金。
支持物业权利人自筹资金用于更新改造。
第四十四条【监督评估】县级以上人民政府应当对完善城市更新规划实施体系、项目实施、运营管理、要素保障等情况进行监督评估。
县级以上人民政府住房和城乡建设部门根据城市更新项目实施方案和相关许可手续，会同行业主管部门对城市更新项目进行全过程监督指导。
县级以上人民政府财政、审计等部门按照各自职责对城市更新中的国有资金使用情况进行监督指导。
各级人民代表大会常务委员会通过听取和审议专项工作报告、组织执法检查等方式，加强对本行政区域内城市更新工作的监督指导。
任何单位和个人有权向县级以上人民政府及其有关部门投诉、举报违反城市更新相关规定的行为。县级以上人民政府及其有关部门应当按照规定及时处理。
第六章 附 则
第四十五条【词语解释】本条例下列用语的含义：
（一）物业权利人，包括不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等；
（二）城市更新实施主体，是指承担城市更新任务的投资、建设、运营等工作的主体。
第四十六条【施行时间】本条例自 年 月 日起施行。